Les plus-values immobilières (France)

Qu’est-ce qu’une plus-value ?

La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition d’un bien.

Il existe deux types de plus-values : 

 la plus-value professionnelle. Elle s’applique lorsque le vendeur est une société soumise à l’imposition sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices agricoles ou des bénéfices non commerciaux 

 la plus-value immobilière. Elle s’applique lorsque le vendeur du bien immobilier est un particulier ou une société transparente (c’est-à-dire que les associés sont traités fiscalement comme s’ils étaient directement propriétaires des biens de la société).

Quand les plus-values sont-elles taxées ?

Les plus-values sont taxées si l’acquisition du bien date de moins de 15 ans. Les plus-values immobilières s’appliquent aux biens immobiliers et aux parts sociales de sociétés immobilières.

Dans le cas d’une SCI, comment se calcule la plus-value ?

Un associé qui revend ses parts à un prix supérieur au prix d’achat réalise une plus-value. Il est taxé sur la différence entre le prix de la part à la vente et à l’achat. S’il a acquis des parts à différentes dates et donc de différentes valeurs, la plus-value est calculée sur chaque part en fonction de sa valeur d’acquisition.

Si une SCI transparente (c’est-à-dire qu’elle relève de l’impôt sur le revenu) revend son patrimoine et réalise une plus-value, ses associés se répartissent la taxe sur la plus-value en fonction de leur part du capital.

Le calcul de la taxe sur la plus-value

La plus-value est imposée à hauteur de 34,5% (dont 15,5% de cotisations sociales). La base d’imposition varie en fonction de la date d’acquisition :

o Le bien a été acquis il y a 5 ans ou moins : 

 abattement de 7,5% du prix d’acquisition (frais d’acquisition) 

 abattement fixe de 1000 €

o Le bien a été acquis il y a plus de 5 ans et moins de 15 ans : 

 majoration de 7,5% du prix d’acquisition (frais d’acquisition) 

 majoration de 15% du prix d’acquisition, pour travaux (ou frais réels sur présentation des factures par une entreprise agréée) 

 abattement de la plus-value par année complète (au-delà de la 5ème année):

• 2% de la sixième à la dix-septième année, soit 12 ans à 2%.
• 4% de la dix-huitième à la vingt-quatrième année, soit 7 ans à 4%.
• 8% de la vingt-cinquième à la trentième année, soit 100% d'abattement au bout de 30 ans.

 abattement fixe de 1000 €

Exemple de calcul de la plus-value

Un bien est acquis en mai 2013 pour une valeur de 53 000 € pour une SCI comptant 10 associés. En décembre 2023, il est vendu pour une valeur de 200 000 €. Entre 2013 et 2023, des travaux ont été réalisés. Calcul de la plus-value :

prix de vente : 200 000 €

prix d’acquisition : 53 000 €

majoration de 7,5% du prix d’acquisition : 3 975 €

majoration de 15% du prix d’acquisition pour travaux : 7 950 €

prix d’acquisition corrigé = 64 925 €

plus value = 200 000 - 64 925 = 135 075 €

Base de la taxe sur les plus-value :

Abattement par année complète, soit 5 x 2% x 135 075 = 10 806€

abattement forfaitaire : 1 000 €

Base de la taxe sur les plus-value = 123 269 €

Taxe sur la plus-value = 123269 x 34,5 % = 42 528 €

Il faut répartir entre chaque associé la taxe, soit 4 252,8 € par part.

Cas d’exonération des plus-values

Sont exonérées : 

 les plus-values liées à la cession d’une maison à titre principal. Dans le cas d’une SCI, seul l’associé locataire de la maison à titre principal est exonéré. 

 les plus-values, dans le cadre d’une expropriation, si le cédant procède au remploi intégral dans l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un immeuble dans un délai de 12 mois. Par exemple, si la SCI continue à exister et utilise le produit de la vente pour acheter un autre bien immobilier, il n’y aura pas de taxes sur les plus-values. 

 en cas d’apport de titres à une société soumise à l’IS, sous la forme d’un échange (cas d’un transfert de propriété d’une SCI vers la Foncière par un apport de titres), le propriétaire des titres bénéficie d’un sursis d’imposition : en cas de cession ultérieure des titres, la plus-values est calculée par rapport à la valeur originelle des titres. 

 si le prix de cession d’un bien est inférieur ou égal à 15 000 €, les plus values sont exonérées. Dans le cas d’une SCI, le seuil s’apprécie en fonction de la quote-part détenue par chaque associé, ce qui signifie que les plus-values sont exonérées lorsque le prix de cession des parts est inférieur à 15 000 €.

Exemple : une SCI a été constituée autour d’un bien, A détient 40% des parts et B 60%. Le bien est vendu 35 000 €, A sera exonéré car le prix correspondant à ses parts est égal à 14 000 €, alors que B sera imposé, le prix de cession de ses parts est supérieur au seuil de 15 000 € (21 000 €).

Une surtaxe pour les plus-values supérieures à 50.000 euros

Dans le budget 2013, une surtaxe sur les plus-values supérieures à 50.000 euros a été instaurée. La surtaxe ne s'applique qu'à la vente de logements et non à la vente de terrains. Voici le barème de la surtaxe :

Montant de la plus-value imposable (PV) Taux d'imposition:

• De 50.001 à 60.000 euros 2 % PV - (60.000 - PV) x 1/20
• De 60.001 à 100.000 euros 2,00%
• De 100.001 à 110.000 euros 3 % PV - (110.000 - PV) x 1/10
• De 110.001 à 150.000 euros 3,00%
• De 150.001 à 160.000 euros 4 % PV - (160.000 - PV) x 15/100
• De 160.001 à 200.000 euros 4,00%
• De 200.001 à 210.000 euros 5 % PV - (210.000 - PV) x 20/100
• De 210.001 à 250.000 euros 5,00%
• De 250.001 à 260.000 euros 6 % PV - (260.000 - PV) x 25/100
• Supérieur à 260.000 euros 6,00%

Soit dans notre exemple précédent:
PV = 123269
La surtaxe sera de 3% de la plus-value = 3 698 €