SCI - Le gérant

Dans une SCI, la gestion courante est assurée par le gérant, tandis que les décisions ne relevant pas de cette gestion courante sont prises par l’ensemble des associés réunis en assemblée collective. Le nombre des gérants est fixé librement par les statuts.

1.1. Le statut fiscal et social du gérant

1.1.1. Rémunération du gérant

La fonction de gérant est en principe gratuite. Ceci est fréquent dans les sociétés civiles familiales ayant pour unique objet la gestion d’un immeuble car la gestion ne nécessite qu’une activité réduite. Cependant, une décision collective des associés peut attribuer une rémunération au gérant.

1.1.2. Régime fiscal et social des rémunérations du gérant

Le régime fiscal et social des rémunérations du gérant est fonction de la qualité du gérant et du régime fiscal de la SCI.

Si le gérant n’est pas associé de la SCI, il a le statut de salarié et sa rémunération est déductible du résultat imposable de la SCI.

Si le gérant est associé d’une SCI qui a opté pour l’IS, il a le même statut que celui des gérants majoritaires de SARL (régime des travailleurs indépendants). Sa rémunération est déductible du  résultat imposable de la SCI et imposée dans la catégorie des salaires (art. 62 du CGI). Pour être déductible, la rémunération doit correspondre à un travail effectif et ne pas être excessive. Les cotisations sociales sont déductibles. En revanche, si la SCI est soumise à I’IS de plein droit (une SCI qui fait de la location meublée bascule à l’IS sans opter), les rémunérations sont considérées comme des bénéfices non commerciaux (BNC).

Si le gérant est associé d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, la rémunération attribuée au gérant est une avance sur sa quote-part de bénéfice au sein de la SCI. La rémunération du gérant n’est pas fiscalement déductible. Cette rémunération sera soumise à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, comme la quote-part de bénéfice qui revient à l’associé. Si le gérant est une société ou une entreprise industrielle, commerciale ou agricole, la rémunération est taxée suivant le régime d’imposition de l’entreprise (dans la catégorie  des « bénéfices industriels et commerciaux » si l’entreprise exerce une activité commerciale ou industrielle).

La rémunération versée à un gérant, même associé, pourrait être assimilée à de la gestion d’affaires pour autrui (gestion d’un portefeuille ou d’immeubles) imposable comme l’activité d’un commerçant (catégorie des BIC). Cette qualification pourrait être retenue si le gérant exerçait cette activité pour plusieurs sociétés (un gérant d’immeubles exerce pour le compte de plusieurs SCI). Le gérant serait alors imposé à la taxe professionnelle et à la TVA.

Cas n° 23 bis

Régime fiscal des rémunérations du gérant d’une SCI

Une SCI imposée sur le revenu est composée de deux associés A et B. A est le gérant et reçoit une rémunération de 10 000 € comptabilisée en charges. Les statuts prévoient une répartition des bénéfices de 60 % pour A et de 40 % pour B.

Le bénéfice comptable de la SCI est de 25 000 €. Le bénéfice fiscal est donc de 35 000 € (25 000 € + 10 000 € car la rémunération du gérant n’est pas déductible). Chacun des associés est imposable sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

Chaque associé devra déclarer à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers :

Associés	Rémunération	Quote-part de bénéfice	Total
Gérant A	10 000 €	25 000 × 60 % = 15 000 €	25 000 €
Associé B	–	25 000 × 40 % = 10 000 €	10 000 €
		Bénéfice fiscal de la SCI ⇒	35 000 €

1.2. Comment le gérant est-il nommé ?

1.2.1. Qui peut être gérant d’une SCI ?

Les statuts peuvent imposer certaines conditions pour accéder aux fonctions de gérant : être associé, être de nationalité française, âge minimum, ancienneté dans la société, compétence professionnelle…
Associé	La qualité d’associé pour exercer les fonctions de gérant n’est pas obligatoire.
Condamnations	Une personne ayant été condamnée pour crime ou délit de droit commun peut être nommée gérante d’une SCI. En revanche, en cas de liquidation judiciaire, le tribunal peut prononcer contre les dirigeants une interdiction de gérer toutes sociétés et notamment les sociétés civiles immobilières. Lors des formalités de nomination, le gérant devra souscrire une « attestation de non-condamnation ».
Mineurs	Un mineur non émancipé ne semble pas pouvoir exercer les fonctions de gérant, compte tenu des obligations pécuniaires auxquelles il s’expose, notamment dans le cas d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire. Un mineur émancipé peut être gérant d’une SCI.
Époux	Deux époux peuvent être, ensemble ou séparément, gérants d’une SCI.
Étranger	Un étranger peut être gérant.
Sociétés	Une personne morale peut être gérante d’une SCI. Les dirigeants (les représentants légaux) de cette personne morale seront personnellement responsables de la gestion de la SCI.
Incompatibilités	Certaines professions sont incompatibles avec les fonctions de gérant de sociétés civiles (notaire, avocat, expert-comptable, fonctionnaire). Il existe cependant de nombreuses dérogations pour les sociétés de famille. Ainsi, un expert-comptable peut être gérant d’une société civile de famille qui ne poursuit pas de but lucratif.
Donateur usufruitier	Lorsque la société est utilisée à des fins de transmission patrimoniale, le donateur usufruitier se réserve souvent la gérance afin de conserver une certaine maîtrise sur le patrimoine transmis. Il pourra également proposer le gérant qu’il remplacera à son décès.

1.2.2. La procédure à suivre

Le gérant est nommé par les associés (C. civ., art. 1846) :

• dans les statuts ;
• ou par un acte distinct annexé aux statuts et signé par tous les associés ;
• ou par une décision collective des associés.

Le gérant est nommé par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales, sauf disposition contraire des statuts.

La nomination du gérant doit être publiée dans un journal d’annonces légales du lieu du siège social. Deux copies des actes, délibérations ou décisions constatant la nomination, doivent être déposées au greffe du tribunal de commerce, afin de porter une inscription modificative au registre du commerce et des sociétés. Enfin, à la diligence du greffier, la nomination fait l’objet d’une insertion au BODACC.

Zoom n° 19

L’absence de gérant peut être grave

Puisque tout intéressé (en pratique les associés, ou les tiers qui ne peuvent contracter avec la SCI faute de gérant) peut demander en justice la dissolution de la SCI. Cependant, la situation peut être régularisée même en cours d’instance. De plus le juge a le pouvoir d’apprécier s’il faut ou non prononcer la dissolution.

1.3. La cessation des fonctions du gérant

La durée des fonctions du gérant est librement fixée par les associés dans les statuts, ou lors de la nomination du gérant si les statuts le prévoit. Dans ce cas, les fonctions du gérant cessent à l’arrivée du terme sans formalités spécifiques. À défaut, le gérant est réputé nommé pour la durée de la société.

Un gérant peut démissionner de ses fonctions ou être révoqué.

La cessation des fonctions d’un gérant doit faire l’objet des mêmes mesures de publicité que sa nomination.

1.3.1. La révocation du gérant

Les statuts fixent les modalités de révocation du gérant (C. civ., art. 1851, al. 1). À défaut, la révocation est prononcée par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. Le gérant a le droit de participer au vote s’il est associé.

Si le gérant est révoqué sans juste motif, il a droit à des dommages et intérêts. La faute commise par le gérant constitue un juste motif de révocation. En outre, le gérant peut être révoqué lorsque son attitude est de nature à compromettre l’intérêt social ou le fonctionnement de la société. En revanche, la révocation n’est pas justifiée si elle ne repose que sur la volonté arbitraire des associés.

Si le gérant est majoritaire, il ne peut pas être révoqué par les associés. Seule une révocation judiciaire est possible. Tout associé peut demander cette révocation au tribunal de grande instance s’il existe une cause légitime. La charge de la preuve appartient au demandeur.

Le gérant révoqué peut, sauf clause contraire des statuts, se retirer de la société en demandant le remboursement de ses droits sociaux. Faute d’accord sur la valeur de ces parts, celle-ci est fixée par un expert.

1.3.2. La démission du gérant

Le gérant peut démissionner de ses fonctions. Cette démission n’a pas à être acceptée par les associés. Elle peut donner lieu à des dommages et intérêts si elle cause un préjudice à la société et si elle n’est pas motivée. Le gérant doit démissionner de ses fonctions s’il est frappé d’une incapacité.

Cas n° 24

Motifs de révocation du gérant

Motifs de révocation

• Un des cogérants d’une SCI chargé de la comptabilité a mis en péril les intérêts sociaux en n’établissant pas de véritable comptabilité et en privant la société de diverses sommes au profit de tiers.
• Un gérant de SCI a omis de rendre compte de sa gestion à son coassocié et a consenti à une société qu’il dirige une location à des conditions désavantageuses pour la SCI, à laquelle il fait prendre en charge des dépenses de copropriété incombant à la société locataire.

Absence de motifs de révocation

• Le simple changement de majorité et le désir des nouveaux associés de nommer un gérant de leur choix.
• Des griefs d’ordre comptable n’impliquant ni malhonnêteté ni intention frauduleuse de la part du gérant, et l’existence de  désaccords, d’importance secondaire, qui auraient pu être réglés à l’amiable.

1.4. Les pouvoirs du gérant

Une grande liberté est laissée aux associés pour définir les pouvoirs du gérant au niveau de l’objet social et des clauses statutaires.

1.4.1. Les pouvoirs du gérant à l’égard des tiers

Les pouvoirs du gérant à l’égard des tiers sont déterminés par l’objet social de la SCI : « Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social » (C. civ., art. 1849, al. 1).

Les opérations qui n’entrent pas dans l’objet social doivent être spécifiquement autorisées par la collectivité des associés statuant à la majorité nécessaire pour modifier les statuts.

En cas de dépassement de l’objet social par le gérant, l’acte du gérant est normalement nul. Le contractant de la société civile doit donc s’assurer que l’opération projetée entre bien dans les limites de l’objet social.

En cas de dépassement des pouvoirs du gérant, l’acte accompli n’est pas nul, car « les clauses statutaires limitant les pouvoirs du gérant sont inopposables aux tiers » (art. 1850 du Code civil).

1.4.2. Les pouvoirs du gérant à l’égard des associés

Les statuts peuvent limiter les pouvoirs du gérant dans les rapports avec les autres associés. Dans ce cas, certains actes importants devront faire l’objet d’un accord préalable de la collectivité des associés. À défaut, le gérant engagerait sa responsabilité vis-à-vis des associés et risquerait de se faire révoquer.

L’objet social détermine l’étendue des pouvoirs du gérant vis-à-vis des tiers La rédaction de l’objet social détermine les opérations que le gérant peut effectuer Les autres opérations doivent être spécifiquement autorisées par les associés
Rédaction de l’objet social	Opérations effectuées par le gérant	Opérations effectuées par les associés
« La société a pour objet l’acquisition, la gestion, la location et l’administration des biens immobiliers suivants… (désignation), l’emprunt de tous fonds nécessaires à la réalisation de ces objets […]. »	ouverture d’un compte courant en banque ; acquisition d’un bien immobilier ; financement de l’acquisition par un emprunt hypothécaire ; location du bien immobilier ; déclarations fiscales ; encaissement des loyers ; paiement des charges ; tenue de la comptabilité.	vente du bien immobilier ; donner en garantie hypothécaire le bien immobilier pour une cause autre que son propre financement.
= + paragraphe suivant : « Les décisions d’acquérir, emprunter, se porter caution hypothécaire… (à compléter éventuellement) ne peuvent être valablement prises qu’à la majorité des associés représentant × % (à compléter) des voix. »	ouverture d’un compte courant en banque ; location du bien immobilier ; déclarations fiscales ; encaissement des loyers ; paiement des charges ; tenue de la comptabilité.	acquisition d’un bien immobilier ; financement de l’acquisition par un emprunt hypothécaire ; vente du bien immobilier ; donner en garantie hypothécaire le bien immobilier pour une cause autre que son propre financement.
=  + paragraphe suivant : « […] et, plus généralement, la réalisation de toutes opérations se rattachant directement ou indirectement à cet objet et notamment le cautionnement hypothécaire par la SCI, Pourvu qu’elles n’affectent pas le caractère civil de la société. »	ouverture d’un compte courant en banque ; acquisition d’un bien immobilier ; financement de l’acquisition par un emprunt hypothécaire ; location du bien immobilier ; déclarations fiscales ; encaissement des loyers ; paiement des charges ; tenue de la comptabilité ; donner en garantie hypothécaire le bien immobilier pour une cause autre que son propre financement.	vente du bien immobilier.

Si les statuts n’ont prévu aucune clause restreignant les pouvoirs du gérant, le gérant peut accomplir seul « tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société » (C. civ., art. 1848, al. 1). À l’égard des associés, les actes du gérant doivent donc entrer dans l’objet social et être conformes à l’intérêt social. Si le gérant accomplit un acte entrant dans l’objet social uniquement pour favoriser ses intérêts personnels au détriment de la SCI, les associés en sont responsables à l’égard des tiers mais ils pourront obtenir du gérant réparation du préjudice qu’ils auront subi. De plus, les associés pourront révoquer le gérant avec un juste motif sans lui verser de dommages et intérêts.

1.5. La responsabilité du gérant

1.5.1. La responsabilité civile

Les gérants sont responsables envers la société et envers les tiers (C. civ., art. 1850, al. 1) des infractions aux lois et règlements, des violations des statuts et des fautes commises dans leur gestion.

Cas où la responsabilité du gérant peut être engagée

Infractions aux lois et règlements Le gérant engage sa responsabilité : en cas d’inobservation des dispositions législatives ou réglementaires applicables à toutes les sociétés civiles : omission ou accomplissement irrégulier des formalités prévues pour la constitution de la société ou la modification de ses statuts ; infraction au droit de communication et d’information des associés ; défaut de convocation de l’assemblée annuelle ou absence de rapport écrit sur l’activité de la société au cours de l’exercice écoulé et sur les perspectives d’avenir… et d’une manière générale, en cas d’infraction à une disposition législative ou réglementaire quelconque, même ne relevant pas du droit des sociétés.

Violation des statuts Le gérant engage sa responsabilité s’il ne se conforme pas aux prescriptions des statuts : le gérant passe une convention sans consulter les associés alors qu’une clause des statuts prévoit l’autorisation préalable de la collectivité des associés pour ce type de convention ; le gérant passe seul un acte sans informer ses cogérants alors que les statuts imposent une décision unanime de tous les gérants pour la conclusion de ce type d’acte.

Fautes de gestion Les fautes de gestion qui peuvent être reprochées aux gérants vont de la simple négligence ou imprudence aux manœuvres frauduleuses caractérisées. Ainsi, ont été jugées comme constituant des fautes de gestion : la tenue défectueuse de la comptabilité qui avait causé un préjudice à la société et aux associés ; l’engagement de la société dans des dépenses hors de proportion avec ses ressources ; des assurances insuffisantes ainsi que le défaut de paiement des primes ayant entraîné la caducité du contrat d’assurance ; la conclusion d’un bail dans des conditions préjudiciables à la société ; le refus d’augmenter le loyer d’un immeuble appartenant à une société civile immobilière alors que ce loyer était six fois inférieur à celui que la SCI aurait pu réclamer en application du statut des baux commerciaux.

La responsabilité civile du gérant d’une SCI est une responsabilité de droit commun qui implique une faute et un préjudice. Pour donner lieu à réparation, la faute du gérant doit avoir provoqué un préjudice au demandeur qui pourra exercer une action en responsabilité individuelle et personnelle (c’est l’action individuelle). L’associé peut exercer l’action au nom de la société pour le préjudice que cette dernière a subi (c’est l’action sociale de l’article 1843-5 du Code civil).

1.5.2. La responsabilité fiscale et pénale

Le gérant ayant intentionnellement empêché le recouvrement d’impôts dus par la SCI peut être condamné personnellement au paiement de ces impôts (art. 267 du Livre des procédures fiscales).

Le gérant de la SCI peut engager sa responsabilité pénale dans les conditions de droit commun (aucun texte ne prévoit des sanctions pénales à l’encontre des gérants qui auraient enfreint des dispositions concernant les sociétés civiles). Ainsi, il peut être condamné en cas d’abus de confiance, d’escroquerie, de faux et d’usage de faux, de délits assimilés aux banqueroutes…

La prescription applicable est de trente ans.

Si une personne morale est gérante, ses dirigeants encourent les mêmes responsabilités pénales que s’ils étaient gérants en leur propre nom.

La responsabilité du gérant

• Le quitus donné au gérant par l’assemblée générale ne le décharge pas de sa responsabilité pour les fautes commises dans sa gestion.
• Lorsque le gérant a un doute sur l’opération qu’il entend réaliser, il doit demander préalablement l’avis de la collectivité des associés.